文/苏梅

本市从上世纪九十年代初开始推行商品房制度。随之出台的《上海住宅物业管理规定》开始了现行居住小区物业管理模式。三十多年来，管理规定与时俱进，几经修订，对推动居住小区物业管理起到一定作用。不可否认，无论是政府还是社区和业主在小区物业管理和协调中投入巨大，但全市目前13300多个居住小区中绝大部份实际运行状况难以让居民满意。

存在的主要问题如下：

从需求端来看，不少业委会缺乏专业管理能力和综合协调能力，履职效能与居民实际需要相差甚远;一些业主对物业管理业务和法律程序缺乏关心和理解。许多非高端居住小区设备设施使用状况和环境绿化面貌与人民群众对美好生活的期望值落差巨大，物业服务的“保修、保安、保洁和保绿”这“四保”在实践中难以做到位。

从供应端来看，全市排名前30位的物业公司早已不从事普通居住小区物业管理。都是排名倒数的中小型物业公司提供普通居住小区物业管理，但是公司利润持续下滑，徘徊在减少项目正常物业管理成本或是减少物业员工工资收入的两难境地。

从供需平衡所需的质价相符来看，业主和物业公司对到底要多少单价和到底能提供何种水平的服务很难达成共识。普通居住物业平均2.43元每平方每月，高端居住小区6元以上单价，而非居住物业少则7-8元、多则超过二十元每平方每月，价差巨大。普通居住小区物业服务费也很难涨价，使小区管理进入恶性循环。

从政府监管来看，对全市所有居住小区每两年做一次满意度调查，主要通过由所在物业公司向提供服务小区居民抽填书面问卷，与小区现场实际情况以及大多数居民的真实感受相去甚远。而全市物业公司近5200家，数量之大令行业监管难以到位。

从现有物业管理模式来看，都是以每个居住小区为单位自成体系，规模大、单价高的的小区勉强度日，比较小、单价平平的小区就捉襟见肘、难以为继。从政府基层治理而言，碎片化严重，再好的一网统管城市运营系统到在五级居村委及以下居住小区这样的系统末梢，小区管理大多松散不给力，无论是数据采集还是数据赋能，都难以实现令人满意的效能。

在新的发展阶段，全面贯彻习近平总书记提出的开放、共享、协调、绿色和创新的新发展理念，结合上海数字化城市转型和精细化管理的要求，坚持问题导向、需求导向和结果导向，在企业和行业追求高质量发展、居民追求高品质生活以及政府和社会追求高水平治理上协同发力，重新审视和评价居住小区物业服务的定位，使其更大限度回归到公共服务的属性，加强顶层设计和统筹谋划，创新居住小区物业管理模式，从理论和实践向区域整体运营的方向转变，取代目前小规模极端碎片化的思维模式和运作模式，彻底解决这一困扰老百姓、物业行业以及政府三十多年的老大难问题，考虑从以下五个方面着手：

一是改变各居住小区各自为政单独采购物业服务的模式，由一个街坊或几个街坊、或者更大范围的区域统一联合采购大型优质物业企业服务;

二是在政府的街道镇一级成立居住小区物业事务管理中心，牵头汇集专业力量加强对区域化居住小区物业服务的统筹协调和集约管理，重新划分其与业委会和居委会对此项事务的权责范围，减轻基层不具备管理资源、无法承担管理职责的重负，弱化业委会目前所承担的具体组织实施职能，仅承担收集和统筹业主需求、在物业事务中心和业主间上传下达并代表参与集约化事务管理的职责;

三是参照日本东京做法，在全市整合和培育几家、十几家或几十家专门从事居住小区物业服务的大型优质物业服务企业，成片整区域提供公共服务;

四是参照水电气公司的运营成本测算和调价机制，各个区域结合实际服务水平和投入细分小区定价，由第三方公司审核评估，政府主导调价;

五是改变政府对此项业务比较粗放的监管方式，由市级政府出面，组织行业专家、人大代表、政协委员和市民组成评议组，每年对全市居住小区区域进行全覆盖的现场实地考察和测评打分，如实反映运行状况并指导服务的优化提升。

通过上述综合施策真正夯实超大城市的基层治理体系，并形成可复制的经验，提供新时代中国式现代化基层治理的上海方案。

本文观点供交流参考