文/沈思佳

一、引言

上海作为超大型城市，2024年人均体育场地面积仍仅为1.2平方米，远低于东京、纽约等国际都市。中心城区的体育设施供需矛盾尤为突出：羽毛球、网球等运动场地至少需提前2-3天预约，高峰时段使用率超90%。与此同时，全市闲置工业厂房达120万平方米，商业综合体空置率突破15%，办公楼宇空置面积超300万平方米，形成"一场难求"与"空间沉睡"并存的矛盾局面。

当前上海正加快建设全球著名体育城市，需以"空间革命"破解土地资源瓶颈。通过盘活闲置空间建设嵌入式体育设施，既能满足市民"15分钟健身圈"需求，又能激活存量资产价值，形成"体育+商业+社区"融合发展新模式。

上海存量空间改造已经有不少实践基础，近年上海已形成三类成熟改造模式：

1. 立体空间开发：徐家汇美罗城屋顶足球场日均接待200人次，带动商场客流提升18%;外滩金融都市运动中心利用地下空间建成1.2万平方米综合场馆，服务周边的10万白领。

2. 桥下空间激活：中环北虹立交桥下建成4.6万平方米运动公园，年均服务50万人次;新虹桥中心花园高架下改造6片球场，运营首月预约量突破2万。

3. 工业遗存转型：宝山三邻桥体育文化园改造旧保温瓶厂，引入潜水、攀岩等20余项运动，年营收超3000万元。

这些实践验证了"金角银边"的开发价值，但存在政策壁垒突出(40%改造项目受制于消防验收)、运营模式单一(75%依赖政府补贴)、服务能级不足(仅32%配备智能管理系统)等问题。

二、建议

个人根据商业地产的工作经验，提出一些小小的建议：

(一)政策赋能：建立全周期制度保障体系

1. 出台城市空间复合利用的指导意见，明确"5+2"负面清单(化工、危化等5类禁止领域+2类限制领域)，对符合条件的改造项目给予容积率奖励(最高20%)。

2. 设立城市文化体育设施更新基金，对体育设施改造项目提供贴息贷款(基准利率最高下浮30%)、税收减免(比如前三年免征房产税)等支持。

3. 建立"体育+规资+消防"联合审批机制，试点承诺制验收(先运营后核验)，压缩审批时限。

(二)市场赋能：打造可持续运营生态圈

1. 推广"REITs+特许经营"模式，将经营稳定的体育场馆优质资产证券化，吸引社会资本参与。

2. 构建"基础服务+增值服务"盈利体系：基础时段(7-9点)免费开放，高峰时段实行动态定价(参考停车费调节机制)，配套运动康复、体适能检测等增值服务。

3. 培育专业运营主体，支持久事体育、洛合体育等企业通过连锁化运营降低成本(单个场馆人力成本可下降40%)。

(三)科技赋能：建设智慧运动服务网络

1. 开发一站式平台，整合全市体育场馆资源，实现"空闲场地实时查、30秒在线预约、无感支付"全流程服务。

2. 在改造项目中标配智能管理系统：比如普陀百禧公园应用AI视频分析技术，场地利用率提升25%;徐家汇体育公园部署环境感知设备，能耗降低18%。

3. 建立运动健康大数据中心，为市民提供个性化健身方案，为政府规划提供决策支持(热力图分析+需求预测)。

三、重点领域攻坚

(一)实施"屋顶焕新计划"

1. 制定商业综合体屋顶空间开发指引，比如要求5万平方米以上商业体必须配置不少于800平方米运动空间。

2. 推广"政府出标准+企业出场地+专业机构运营"模式，参照美罗城案例，给予改造补贴(300元/平方米)。

(二)启动"桥下空间点亮工程"

1. 编制高架桥下空间综合利用专项规划，将中环、南北高架等22处桥下空间纳入首批改造清单。

2. 采用"主题IP+功能复合"设计：借鉴北翟路"动物乐园"主题，植入艺术装置、夜间照明系统，打造24小时活力空间。

(三)推进"园区活力再造行动"

1. 在张江、漕河泾等产业园区配建"白领运动驿站"，提供午间健身、淋浴更衣等定制服务。

2. 鼓励企业将闲置仓库改造为共享健身房，最高可按改造投入的30%给予补贴(单项目最高500万元)。

四、结语

综上，盘活城市闲置空间建设体育设施，既是破解土地约束的"关键钥匙"，也是提升城市温度的"民生工程"。个人建议上海可以制度创新突破政策瓶颈，以模式创新激活市场动能，以技术创新提升服务品质，打造可复制可推广的"上海样本"，为超大城市治理提供新范式。

本文观点供交流参考