文/李玉玲

国家发展改革委国民经济综合司司长袁达2023年1月18日在新闻发布会上表示，要稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。房地产在历经了过去十余年“黄金年代”的跨越式增长之后，过往积累的财富似乎在2021年开始便有“一夜归零”的趋势。在房企接二连三“暴雷”以后，多个部门多次强调，化解房地产业风险，是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。但是在“保交房”政策实行将近1年时间以来，我国房屋交付率仍然较低，部分当初签下保交楼军令状的房企也未能完成目标。

主要的问题在于以下几个方面。

一、 涉及主体众多，利益平衡难度大。在保障房地产项目顺利交付的过程中，各方利益的平衡是一个困难的任务。政府需要同时考虑开发商、购房者、债权人等多个利益方的权益，而这些利益并不总是一致的。例如开发商面临资金压力和债务问题，而购房者希望按时交付房屋。这些冲突可能导致纠纷和法律诉讼，进一步影响项目的顺利交付和债务解决。如何在保护购房者权益的同时，合理处理开发商的债务问题，确保各方利益得到平衡，是一个具有挑战性的问题。

二、 部分项目资金缺口大，房地产企业融资困难，债务问题难以解决。保交楼政策要求开发商在债务解决的同时确保项目的正常推进和资金供应。虽然人民银行和银保监会提出设立专项借款，多个省市也设立了房地产纾困基金，但是面对项目巨大的资金缺口，仅凭政府支持显然是不充分的，一些项目仍面临资金缺口和融资困难。同时，由于但是债权人众多、债务复杂，加之各方利益的纠葛，使得债务处理变得困难。这导致一些项目陷入僵局，无法有效解决债务问题，影响了项目的正常运作。

三、  地方政府监管和协调不足。保交楼政策需要政府在债务解决和项目推进中扮演重要角色。然而，政府在监管和协调方面存在不足，包括政策执行力度不够、协调机制不畅等问题。导致政府对项目的支持和引导不够到位，无法解决问题和促进项目的顺利交付。

鉴于上述情况，建议如下：

第一，建议由地方政府发布文件，减轻房地产项目权利负担。 在保交楼政策执行过程中，由于涉及的房地产项目常有被查封风险或已经处于查封状态中，各大债权人出于自身债权安全性考量，在没有政策要求前提下，往往更愿意维持现状以防止财产流失，导致房地产项目有资产却无法实现资金融通的僵局。为解决以上困境。对方政府可发挥指挥统筹作用，由政府发布文件，协调自然资源局、市场监督管理局等部门，停止办理对房地产项目的土地、股权、账户等的查封。对于已经查封的项目，各单位有序解封。这样可以有效阻断各方债权人为保自身利益，与政府对着干的现象。目前部分城市如杭州已经开始实施。

第二， 建议由地方政府牵头，引进市场资金，协调各方资源促进项目重组。没有牵头组织的带领，政策的执行往往很难实现心往一处想、力往一处使的目的。建议地方政府发挥统筹作用，首先协调审计机构，对项目债权债务做专项审计，摸清项目债权债务关系。其次在专项资金不能弥补问题项目的资金缺口的情况下，协调项目方、施工单位、各方债权人，引入当地有资金实力的企业、银行，共同参与项目的重组，盘活项目资产。

第三，建议地方政府具体问题具体分析，实现一楼一策。

房地产项目停建的主要原因虽然是资金链断裂，但是根据不同项目的房地产开发商公司情况和资金情况，其盘活的方案也会有所不同。建议地方政府根据不同的项目情况，具体问题具体分析，细化项目特征，制定不同的项目重整方案，实现一楼一策。

第四，建议地方政府明确权责范围，成立专班，落实责任人。

在政策的执行上，只有明确权责范围，将责任明确到个体，才能使政策更加有效的得到执行。建议由政府牵头成立专班，首先统计本市存在交付问题的项目，其次根据项目所在地交由项目所在区域的政府职能部门进行债务处理。最后区域政府职能部门联合成立工作组入驻项目现场，跟进项目建设进度，监督项目工程质量，实现“一楼一策一专班”，项目推进结果由专版负责人负责，保证政策的实施。

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