文/陈丰华

摘要： 随着城市化进程的加快，城市功能不断完善，这些老旧区域与现代化的城市风貌形成鲜明对比，制约了城市整体发展。但随着城市化进程的加速，城市更新项目在全国各地蓬勃展开，但资金短缺问题已成为制约其推动的关键瓶颈。建议从政策层面、金融机构层面、社会资本层面，加大对城市更新项目的金融支持。

一、背景与意义

城市更新是推动城市高质量发展、改善居民生活环境、提升城市功能品质的重要举措。上海自20世纪90年代初开始大规模旧区改造，经过多年努力，成片二级旧里以下房屋改造任务基本完成，但仍有部分零星旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”存在，这些区域房屋老旧、基础设施薄弱、居住环境差。随着城市化进程的加快，城市功能不断完善，这些老旧区域与现代化的城市风貌形成鲜明对比，制约了城市整体发展。上海市政府于2021年1月印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，十四五”期间，上海按照每年不少于1000万平方米的目标扎实推进老旧小区改造，2021年至2024年底已实施超过5300万平方米，2025年还计划实施超过1500万平方米。但随着城市化进程的加速，城市更新项目在全国各地蓬勃展开，但资金短缺问题已成为制约其推动的关键瓶颈。

二、现状与分析

(一)城市更新项目面临的金融困境

城市更新项目具有投资规模大、建设周期长、收益回报慢等特点，资金需求巨大。据上海市青浦区人民政府报道，2024年1月至2024年5月，两旧一村”改造情况专项审计调查，涉及1个旧区改造项目、18幢旧住房成套改造和8个“城中村”改造项目的推进落实情况。其中8个“城中村”改造项目计划总投资1221亿元，总占地面积达4836.9亩。 2个城中村项目动迁安置房未同步建设，其中1个项目动迁安置房晚于计划3年仍未交付，已增加过渡费等2153.15万元。目前，城市更新项目的资金来源主要依赖财政拨款和地方政府专项债券，但财政资金有限，难以满足大规模更新的需求。同时，金融机构对城市更新项目的信贷支持存在诸多顾虑，如项目收益不确定、抵押物不足、贷款期限与项目周期不匹配等，导致融资渠道狭窄，融资成本高昂。

(二)加大对城市更新项目金融支持的必要性

1、改善居民生活质量

城市更新项目涉及老旧小区改造、基础设施升级、公共服务设施完善等多个方面，直接关系到居民的日常生活。通过金融支持，能够加快项目实施进度，改善居民的居住环境，提升居民的幸福感和满意度。

2、推动城市可持续发展

城市更新有助于优化城市空间布局，盘活存量土地资源，提升城市土地利用效率。同时，通过引入金融资本，可以促进城市产业转型升级，增强城市的经济活力和竞争力，推动城市可持续发展。

3、促进经济增长

城市更新项目涵盖多个领域，涉及众多产业，能够带动建筑、建材、装修、物业等相关产业的发展，创造大量就业机会，对稳定经济增长具有重要意义。

三、策略与建议

(一)政策层面

1、完善金融支持政策体系

建议政府出台专门针对城市更新项目的金融支持政策，明确金融机构在城市更新中的职责和义务，制定优惠的贷款利率、税收减免等政策措施，引导金融机构加大对城市更新项目的资金投入。

2、建立项目白名单制度：政府相关部门应建立城市更新项目白名单制度，对纳入白名单的项目进行严格筛选和评估，确保项目的可行性和收益性。金融机构可依据白名单，优先给予信贷支持，简化审批流程，提高贷款发放效率。

3、加强政策协同：加强财政政策、金融政策、土地政策等之间的协同配合，形成政策合力。例如，财政部门可通过设立专项补贴资金、风险补偿基金等方式，降低金融机构的风险;土地管理部门可在土地出让、规划调整等方面给予支持，提高项目的土地利用价值。

(二)金融机构层面

1、创新金融产品和服务：金融机构应根据城市更新项目的特点，开发多样化的金融产品和服务。例如，推出长期限、低利率的城市更新专项贷款;探索发行城市更新专项债券，拓宽融资渠道;开展资产证券化业务，将城市更新项目的未来收益权进行证券化，提前回笼资金。

2、优化信贷管理机制：金融机构应优化信贷管理机制，建立专门的城市更新项目评估团队，加强对项目的前期调研和风险评估。在风险可控的前提下，适当放宽贷款条件，延长贷款期限，提高贷款额度，满足城市更新项目的资金需求。

3、加强与社会资本合作：金融机构可与社会资本共同设立城市更新基金，通过股权合作、债权投资等多种方式，吸引社会资本参与城市更新项目。同时，金融机构可为社会资本提供融资担保、财务顾问等服务，增强社会资本的投资信心。

(三)社会资本层面

1、完善收益共享机制：政府应完善城市更新项目的收益共享机制，明确政府与社会资本之间的收益分配比例和方式。对于盈利性项目，可采用“使用者付费 + 政府补贴”模式，确保社会资本获得合理回报;对于非盈利性项目，政府可通过财政补贴、土地出让金返还等方式，弥补社会资本的投资成本。

2、畅通退出通道：建立健全社会资本的退出机制，为社会资本提供多元化的退出渠道。例如，通过项目转让、资产证券化、上市融资等方式，实现社会资本的有序退出，提高社会资本参与城市更新的积极性。

3、加强项目运营管理：社会资本应加强对城市更新项目的运营管理，提高项目的运营效率和服务质量。通过引入先进的管理理念和技术手段，降低运营成本，提升项目收益水平，实现项目的可持续发展。

近年来，一些城市在城市更新项目的金融支持方面进行了积极探索，取得了显著成效。例如，上海市通过设立城市更新基金，吸引了多家金融机构和社会资本参与，为多个老旧小区改造、历史建筑保护等项目提供了资金支持;广州市则通过发行城市更新专项债券，筹集资金用于城市基础设施建设和公共服务设施提升。这些成功案例为其他城市提供了宝贵的经验借鉴。

总之，加大对城市更新项目的金融支持是推动城市更新工作顺利开展的关键。希望通过政府、金融机构和社会资本的共同努力，建立健全城市更新项目的金融支持体系，为城市更新提供充足的资金保障，让城市更加宜居、宜业、宜游，让居民生活更加美好。

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