文/陈崝

笔者曾经居住在上海多个小区，但对于小区管理的诸多事务了解很少，除了有时业委会选举或者楼道费用公摊时有工作人员来要求居民投票签字以外，笔者从未参与过任何形式的小区决策行为。对于小区有多少公共资产，有多少收入，开支用到哪里去也几乎一无所知。居住期间另一个直观感受是小区居民普遍对于物业的满意度很低，经常有诸多怨言。社会上也屡有小区物业不作为，侵吞小区公共资产的新闻爆出。

业主对于小区核心行为决策行为参与度低、满地度低，进而导致了业主支付物业费的意愿进一步下降。不断提高的催收成本也间接提升了物业公司的管理成本，导致进一步的服务能力降低，造成恶性循环。

种种问题的核心原因在于小区管理过程中信息不透明以及信息传导不及时有效导致了居民生活中的不便。小区管理过程中决策和信息的不透明，导致了居民对于决策过程没有感知，失去了对于物业公司和业委会的信任，对于可能不利于自己的决策结果无法接受。虽然民法典中对于小区财务，小区公告等信息公开都有明确的要求，但是在实务操作中，由于种种原因，实际执行情况较差。成因分析如下：

(1)信息公告没有合适的工具

现阶段，大多数小区公告的方式还是以楼栋门口张贴公告的方式。这种方式导致了公告的阅读量较低，历史公告无法被翻阅的缺陷。信息往往无法及时准确的传达到社区居民的手中。

(2)信息披露标准模糊

对于小区的业委会成员的选任，小区财政收支等重要的管理事项。由于没有具体的法律规定规范，因此各个小区物业往往选择从简披露。如小区业委会成员改选，居民往往只能知道候选人的姓名年龄职务等基础的信息，而对于小区开支，往往只会列出事项名称，开支金额等。披露内容往往不足以让小区居民充分了解情况。

(3)物业方强势地位以及业委会或居民监督管理成本较高

物业公司是小区资金的管理方和日常事务的执行方，作为公司主体拥有天然的人员和资金优势，相对于居民和业委会，物业公司往往处于优势地位而没有动力进行充分的信息披露。

根据现行的法律规定，业主大会需要面积及人数过三分之二的业主参与，过半数同意才能通过。如果业主想自发发起临时业主大会，则需要至少20%以上的业主提议。由于没有决策表决工具，获取其他业主同意的方式往往只有一栋楼一栋楼的进行线下扫楼。这导致业主或业委会牵头形成小区决策，进行对小区管理职能的难度极高。业委会虽然作为物业公司的监督方，由于自身地位特殊，只是由几个个人组成的非法人组织，且权力义务法律未做明确规定，也没有对物业公司的约束工具，在与物业的沟通中往往处于弱势地位，实务执行过程中监督能力有限。

基于上述分析，笔者提出建议如下：

一、建立信息透明化制度，明确信息披露的要求及相应的处罚措施。建议法律法规明确规定小区的财务信息以及需要小区居民决策的重要信息的最低披露标准。如小区财务信息公告不应只有大项，应至少披露至具体每笔资金开支的具体原因及责任人。对于需要居民决策的公共开支，应披露采购的物品的数量、规格、价格，服务的数量、规格、价格等等。对于小区账务及决策程序，应设立基础的最低要求。提高信息披露的法律重要性，建议通过法律法规提高信息披露在小区物业管理中的重要性。对于未按规披露，或者故意虚构，造假的情形设置明确的处罚措施。

二、利用政府大数据能力，提供小区信息披露统一渠道工具。建议政府部门牵头利用支付宝、微信小程序等已有的数据通道，设立可供各个物业公司使用的通用型物业管理程序。物业公司应在指定线上平台发布小区公告，居民可以通过公开入口登录自己小区的系统，接收、阅读公告或参与小区管理。一方面可以有效的对物业公司的行为进行监督，方便小区居民翻阅公告，了解小区动态。另一方面也可以通过信息化的过程，方便政府部门对于小区人口，居民状态等信息进行收集和管理。

三、核心决策职能实现线上化操作。对于部分核心物业管理职能行为，如业委会成员的选任投票，主要开支项目的决策、小区重要事项的决策等，建议政府部门牵头利用支付宝、微信小程序等已有的数据通道设立对应的投票入口，居民可以自行决策线上还是线下完成投票。业主大会的投票不再需要通过扫楼来完成，降低小区居民参与物业管理的实际成本，保障执行过程中的公平性。增强业主及业委会的监督管理能力。

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