文/沈振豪

一、现状概述

根据上海市文化和旅游局发布的《2023年上海市旅游住宿业发展报告》显示，截至2023年底，上海中心城区历史建筑改造民宿数量达到243家，较2020年的127家增长91.3%。其中，黄浦区占比最高，达38.7%(94家)，徐汇区占28.4%(69家)，静安区占22.2%(54家)。

上海市统计局2024年1-3月数据显示，中心城区历史建筑民宿平均入住率达82.4%，携程集团《2024年上海旅游住宿市场一季度报告》显示，网红级民宿平均房价为1865元/晚，是普通经济型酒店的数倍。在客源结构方面，上海市文旅局2024年监测数据显示，国内游客占比68.3%(其中90后占59.2%)，国际游客占比31.7%，已恢复至2019年同期的105%。国内外游客表示在同等价位下，不选择常规酒店而选择历史建筑民宿的主要原因就是要“体验上海独特的风貌文化”。

上海市商务委员会2024年数据显示，历史建筑民宿带动周边商圈消费达日均380万元，占中心城区文旅消费的18.7%。中国旅游研究院上海分院2024年研究报告表明，历史建筑民宿住客的平均停留时间为3.4天，较普通游客多1.2天，人均消费达4870元。这些民宿住客对周边文物保护单位的参观率达87.2%，有效促进了历史街区的活化利用。

尽管民宿在运营过程中，与原住居民会产生：环境干扰、房屋改造权益争议及社区文化习惯冲突等三方面的发展矛盾。但其对城市更新却具有积极意义，首先，民宿做为更新的“副手”，帮助政府降低了城市更新成本，优化梳理了内部空间，盘活闲置资产。其次，民宿吸引年轻群体入驻，为老龄化社区注入了活力，缓解了中心城区“空心化”的现象。再次，民宿倒逼社区建立业委会协商管理机制，推动基层治理创新，改善了生活习惯与环境。最终，民宿建立起的生活新秩序促进了周边商业共同发展，将静态建筑转化为动态文化展示窗口。

对于在短期内还未能迎来“动迁改善生活品质”的“老破小”旧里，民宿协同旧里发展，也是推动风貌区品质发展的极佳“过渡”路线。“安全”、“融合”、“共享”是未来民宿的延伸课题。同时“政府监管+市场参与+居民共治”的治理新格局，将成为可供全国超大城市旧区改造参考的“上海方案”。

二、目前风貌区民宿在进一步升级优化中面临的拓展问题有：

1、旧里建筑外秀内枯，结构年久失修藏隐患

一是，上海虽非地震高发区，但历史上仍受到周边地震波及，加之部分风貌区建筑年代久远，抗震能力不足。1927年南黄海地震(6.5级)、1984年南黄海地震(6.2级)、1996年长江口地震(5.1级)历经三次地震，上海震感强烈，砖木结构房屋受损明显。20世纪初建造的砖木、砖混结构，抗震设防标准远低现行《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010要求。加之风貌区建筑用户产权多变，各时期用户对楼层非法加盖加重了结构安全的不稳定。二是，上海地铁网络密集，部分线路穿越风貌区，长期振动加剧老旧风貌建筑的结构损伤。上海地质调查研究院2023年报告指出，地铁振动加速砖混结构建筑的疲劳损伤，尤其是砂浆强度退化的老建筑，会引发砌体松动、楼板裂缝等问题。2020年至今，黄浦区瑞金二路部分旧里弄居民反映，地铁运行导致房屋墙体细微裂缝扩大。有的民宿在装修中检测发现有的墙体歪斜将近15公分。西藏北路止园路民宿经营人也相继反应高频震动加速砖木结构建筑成为危房，一些情况要在民宿介入，或是清场装修改造时才能发现，而风貌区原住民遗老一般很难负担得起勘测及维护成本。

2、户内改造独善其身，拉开生活反差激矛盾

一是，当前，上海中心风貌区内的民宿改造多聚焦于室内空间优化，但对公共区域(如楼道、弄堂、水电设施等)的改善投入缺乏政策引导与支持，导致“户内精致、公区破旧”的割裂现象。仅20%的民宿经营者自愿参与公区维修基金，80%认为“公区维护应由物业或政府负责”。例如，2024年黄浦区外滩源某历史公寓内民宿内部加装地暖、智能家居，但建筑老旧电路未升级，导致夏季用电高峰频繁跳闸，影响全楼住户。二是，“一栋楼、两种生活”的鲜明对比，引发社区其他居民的幸福剥夺感。例如，徐汇区武康路某老公寓3-5层被改造成高端民宿(月租金超2万元)，配备中央空调、品牌卫浴，而1-2层居民家中无独立卫生间、厨房共用，两者形成“垂直贫富差”，加深原住民对更新融合的抵触。

3、新老住群互不搭界，风貌融合转型缺交集

一是，民宿游客的活动集中于网红咖啡馆、历史建筑打卡点等“前台空间”，而居民的日常则深嵌于弄堂内部的菜场、杂货铺、邻里闲聊角等“后台空间”。两者如同平行世界，缺少交汇。二是，更新后的民宿空间常成为“孤立的文化展品”。游客在民宿周边体验“老上海下午茶”，却不知这些点心曾是弄堂居民的日常早餐。游客看到的是“被设计的老上海”，而居民感受到的是“被扭曲的生活”，表象的“视觉化更新”导致民宿与原住民生活缺乏叙事关联，无法形成情感共鸣。

三、建议

1、建立结构监管维护，联动安全机制。一是，由区住建委牵头，联合消防、应急管理部门及专业检测机构，对民宿所在旧里建筑开展结构性安全登记，鼓励民宿经营者承担“安全协管员”角色，对租赁或改造的旧里建筑，明确定期提交安全评估报告，并纳入动态监测体系。二是，设立“风貌区旧里维护专项基金”，通过“政府补贴+民宿反哺”模式，从民宿经营税收中提取一定比例，返还民宿经营者用于旧里建筑抗震加固。三是，根据动态监测信息反应的房屋破损状况，在未来旧改过程中科学划分动迁优先级。

2、强化社区共生理念，创建品质共享。一是，建议通过政策与金融扶持优化建筑公区，将民宿改造与居民生活品质提升相结合。将楼栋门禁系统升级、公区厨卫设施完善、线路照明优化等纳入风貌区更新专项资金支持范围，按照改造标准与补贴比例向民宿经营者提供支持。二是，建议推动民宿淡季资源向公益开放。由市民政局牵头，将淡季空置客房纳入“上海养老服务平台”系统预定，联合社区卫生服务中心，为生活条件不佳的社区老人提供保健与助浴，政府补贴水电费及保险费用。并通过公益活动对参与居民开展满意度调查，将公益成效纳入民宿评级与政策续期考核体系，实现民宿“商业运营+社区服务”的模式双赢。

3、引导新老住群互动，激发居民参与。一是，建议由市文旅局牵头，在风貌区试点"居民文工队"项目，选拔培养一批熟悉弄堂历史、海派文化的原住民(如退休教师、老工匠、老居民)，经过专业培训后成为文化导览志愿者。政府可给予适当补贴，支持其在民宿及周边内开展"弄堂故事会"活动，让游客在入住期间能聆听原住民讲述石库门生活记忆、传统手艺传承等真实故事。同时，鼓励民宿在客房内设置"居民故事角"，展示原住民提供的老物件、老照片，并附上二维码链接至音频故事，形成"可带走的文化体验"。二是， 建议区商务委、区文旅局联合引导民宿周边商业空间(如咖啡馆、文创店)设立"海派文化作坊"专区，定期邀请原住民参与经营与展示活动。开设例如，“阿婆课堂”教授上海话、“弄堂本帮菜美食节”推广居民自制特色小吃等。政府可通过文化基金给予场地租金补贴或销售分成优惠，激发原住民参与，确保居民共享民宿发展红利，真正实现地方特色文化的活态传承与商业价值转化。

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