文/潘晞晨

上海市2023年《政府工作报告》指出，2022年上海经济稳中有进，全市生产总值继续站定4万亿元关口。考虑到逾4万亿的超高基数以及复杂多变的外部环境，2023年《政府工作报告》把“促进经济平稳健康发展”作为了全年的主基调。经历了三年的疫情防控，很多市民的经济、生活都或多或少受到了影响。2022年居民个人储蓄相较以往出现了大幅增长，而居民的消费意愿大幅减少，这对经济的提振和恢复是不容忽视的难题。

与此同时，2023年全市生产总值增速目标仍设在5.5%以上。这是一个“跳一跳”才能实现的目标，体现的是上海对发展增量的持续追求，以及作为经济中心城市的责任担当。上海此前出台稳增长“22条”，新年来又密集赶早落地重大项目，亦是基于同样的考量。而房地产行业同样如此，作为经济发展的“稳定器”，其对于上下游各行各业的经济恢复起到了至关重要的作用。对于每一位普通市民来说，也只有解决了基本的居住需求，才会有更深层次更多元化的消费需求。

而纵观2022年，房地产市场持续下行，多数城市销售同比大幅回落，土地市场表现低迷。在此大环境下，中央多次强调和明确要支持刚性和改善性住房需求。

在上海市行政规范性文件管理平台上显示，2019年11月19日，沪房管规范市〔2014〕7号文件继续延期五年，而此上海市普通住房标准于2014年11月20日起施行，随着19年的延期，标准距今2023年已施行近10年。

简单来说，它是认定上海市普通住房和非普通住房的标准，而普通住房与非普通住房将进一步影响房屋交易纳税。相比非普通住房，普通住房可以享受税费(增值税和个人所得税)的多重优惠政策。

根据2014年制定的的上海市普通住房标准，认定为普通住房需要同时满足以下多重条件。

一、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

二、单套建筑面积在140平方米以下;

三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

由于该标准自14年制定起一直沿用，而上海房价却经历了较大幅度的增长，导致的结果是政策与现实情况脱离较为严重，在此制定标准下，符合认定要求的上海普通住房数量日益减少，许多现有住房以及新房均被认定为非普通住房。

根据国家税务总局2016年5月1日起施行的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。上海买二手房，不满两年的需全额缴纳5%的增值税，满两年的非普通住房需差额缴纳5%的增值税，只有满两年以上的普通住房才免缴增值税。

由于房价的上涨和普通商品住宅的标准没有变动，目前上海市符合普通商品住宅条件的新建普通商品住宅宅及二手普通商品住宅都较2014年制定之初大幅减少。对于刚需买房的市民，购买普通商品住宅往往是为了满足自住需求，

因此，建议：

根据2014年制定的的上海市普通住房标准，政策的设计之初是为了区分当时的住房和“豪宅”，而现在往往内环的“老破小”也因为总价成为了非普通住房。因此我建议，重点修改第三点，即实际成交价格：将内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套的界定标准，结合目前的房屋均价以及不同片区项目的单价或总价标准做适当的修改，让更多的房屋可以结合上海各片区的实际情况被认定为普通商品住宅。

这也意味着1、可以有效降低税费成本。在商品住宅交易中，往往卖家付出的额外税费价格会体现在房价或需要买家由来承担部分，在无形中增加了买家的购置成本。2、将在一定程度上提振房地产交易市场，增加交易的数量以及活跃程度。将会让房地产交易趋于正向循环。

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