文/储涛

随着人口老龄化加剧，“物业+养老”作为社区养老服务的创新路径，在浦东新区陆家嘴街道菊园小区的试点中展现出积极成效，但也暴露出一系列亟待解决的问题。结合菊园小区及周边社区的实践案例，我们梳理出当前推进中的突出困难，并提出针对性建议，以期为模式优化提供参考。

一、推进“物业+养老”服务模式面临的主要困难

(一)服务可持续性存在阶层差异，模式复制受阻

浦东新区陆家嘴街道菊园小区作为高档小区，业主经济条件较好，物业人员为老人提供跑腿、代办等服务时，常能获得小费或物资投喂，在4500元左右基础工资外形成额外补贴，显著提升服务积极性。但陆家嘴街道多数老旧小区(如崂山片区的“老破小”社区)业主经济能力有限，无法通过此类方式补贴物业人员，导致服务动力不足。例如崂山片区某物业曾尝试为独居老人提供每周2次的代购服务，但因无额外回报，3个月后服务频次降至每月1次，难以复制菊园经验，形成“高档小区能推行、普通小区推不动”的断层。

(二)人力配置与管理效能不均，基础支撑薄弱

菊园小区每幢楼配备1名保安，人力充足且管理规范;而陆家嘴地区中档或老旧小区普遍存在保安不足、素质参差不齐的问题。例如陆家嘴街道商城路某居民区有32幢居民楼，仅8名保安，人均需负责4幢楼，难以开展日常巡查和老人帮扶;且这些保安平均年龄超55岁，基础工资仅4000元左右，年龄偏大、收入偏低导致流动性高，与菊园小区物业的工作效能差距显著，直接制约服务落地。

(三)专业服务能力不足，响应效率存在短板

菊园小区物业与居委通过日常巡查能对独居老人进行安全预警，但专业服务依赖外部力量，响应存在延迟。例如今年1月，小区发现一位独居老人在家中摔倒，物业人员虽及时赶到，但因缺乏专业护理知识，仅能简单搀扶，而外部康复师2小时后才到场，延误了初步处理时机。此外，该小区物业人员中，90%未接受过养老护理培训，仅能提供开门、送物等基础帮助，无法满足老人康复、心理疏导等多样化需求。

(四)老旧小区人员流动大，精准服务难以落地

与菊园小区居住人群稳定(入住率80%以上，出租率不足20%)不同，多数老旧小区出租率超50%，老人与租客混居。如陆家嘴某居民区，出租户占比达71%，半年内租客更换率超39%，物业先后3次统计老人信息，均因人员流动出现偏差——登记的28位独居老人中，实际居住仅19位，另有7位新增老人未被纳入，导致助餐、体检等服务“送错门”、“漏送户”，形成“服务找不到人、人找不到服务”的困境。

(五)惠民政策监管缺失，出现“好心办坏事”

菊园小区居委为鼓励子女探望独居老人，推出“5元停24小时”的亲情停车券(周边社会停车场日均费用超200元)，但因仅靠人工登记核查，半年内发现超30张停车券被转卖或赠送给非探望人员，某业主甚至将券转卖给周边写字楼职员，每月牟利超500元。这一现象既违背政策初衷，也造成小区停车位资源浪费，凸显政策执行中监管机制的漏洞。

二、优化“物业+养老”服务模式的建议

(一)建立差异化补贴机制，破解阶层差异困境

对老旧小区物业提供“服务积分补贴”。按服务老人的次数、时长等量化指标，由街道每月发放补贴(参考菊园小区额外收入水平，建议每人每月补贴500-800元)，弥补普通小区无法提供小费的短板。例如可对完成每周2次独居老人探访、每月1次健康监测的物业人员，直接发放现金补贴或等值物资。

设立“养老服务激励基金”。由区财政、街道配套资金组成，对服务成效突出的物业团队给予奖励(如年度评选前20%的团队，奖励2~5万元)，提升普通小区服务动力。

(二)优化人力配置与管理，夯实服务基础

按“每8幢楼至少1名专职养老辅助员”的标准，为老旧小区补充人力。可通过政府购买服务方式，由街道统筹招聘，薪资参照菊园小区保安水平(基础工资+服务补贴)，解决32幢楼仅8名保安的人力不足问题。

开展“物业人员养老技能提升计划”。联合专业机构，对保安、保洁等进行每月4课时的培训(内容包括急救、老年心理等)，考核合格者发放证书并涨薪10%，逐步解决年龄偏大、素质不足的问题。

(三)强化专业联动与响应，提升服务效能

建立“15分钟专业响应圈”。整合辖区内养老院、为老服务中心、社区卫生服务中心资源，与物业签订合作协议，明确“物业发现问题后，专业人员15分钟内到场”的责任机制(可借鉴医院急诊调度模式，通过专属APP实时派单)。例如独居老人突发不适，物业点击APP呼救后，社区医生需在15分钟内到达。

为物业配备“养老服务工具包”。包含血压仪、血糖仪、简易康复器械等设备，同时培训物业人员使用方法，使其能提供基础健康监测，缓解专业服务依赖外部的压力。

(四)动态精准管理，破解人员流动难题

建立“租客-房东-物业”三方联动机制。要求房东在出租时报备租客信息(特别是是否有老人同住)，物业每季度联合居委上门核查，更新老人档案，尤其对出租率超40%的小区，可增加核查频次至每月1次。

推广“智能养老信息平台”。为独居老人配备低成本智能手环(费用由街道承担)，实时同步居住状态、健康数据至物业后台，精准掌握老人动态，避免因人员流动导致服务脱节。

(五)完善政策监管机制，保障惠民实效

对亲情停车券等政策，采用“实名绑定+智能核销”。停车券与老人子女身份证绑定，进出小区时通过车牌识别+身份证核验，杜绝转卖;系统自动统计使用频次，对每月使用超4次的(合理探望频率)，额外奖励1张券，引导政策精准落地。

成立“惠民政策监督小组”。由居民代表、居委、物业组成，每月核查停车券使用、补贴发放等情况，发现违规转卖的，取消涉事人员1年政策享受资格，确保公共资源用在实处。

“物业+养老”模式的核心价值，在于让老人在熟悉的环境中获得便捷服务，而模式的生命力，在于能否从“高档小区试点”走向“普通小区普及”。破解困局，需要政策设计更具“差异性”——既尊重高档小区的探索经验，更要为普通小区注入资源;需要执行落地更具“精准度”，用动态管理应对人员流动，用专业联动弥补能力短板;更需要监管机制更具“约束力”，让惠民政策真正惠及老人。唯有如此，“物业+养老”才能从个别案例的“亮点”，转变为上海养老服务体系的“底色”，让每个社区的老人都能在家门口享受到有温度、可持续的关怀。

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